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Quel ultramarin n’a pas déjà été touché de près ou de loin par ce maquis qu’est l’indivision ? En effet, en Guadeloupe comme en Martinique, le contentieux foncier englobant, le contentieux de l’indivision, des servitudes et de la revendication de propriété, compte pour 30% des affaires civiles. A la Réunion, ce chiffre s’élève à 25 %. Ces données sont révélatrices de la difficulté avec laquelle ce mode de gestion du patrimoine familial appréhende les spécificités de nos territoires ultramarins. Mais pourquoi donc  ?

L’indivision, kézako ?

Suite au décès du propriétaire d’un bien, si ce dernier a plusieurs héritiers, le bien appartient à l’ensemble de ses héritiers, à savoir les indivisaires. Ils se retrouvent donc en situation d’indivision successorale à compter du décès de manière automatique. La part de chaque indivisaire, est identifiée sous forme de quote-part. S’ils veulent utiliser le bien indivis, ils sont tenus d’obtenir l’accord de chaque indivisaire (ou à défaut celui du Tribunal de Grande Instance), de respecter la destination du bien (ndlr :  ce pourquoi le bien est fait), de verser une indemnité aux autres indivisaires si l’un d’entre eux veut utiliser le bien à titre exclusif. Or, tel qu’en dispose l’article 815 du Code Civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

En effet, cette situation peu confortable est une exception au principe d’exclusivité de la propriété et a vocation à cesser. Pour ce faire, l’indivisaire peut céder à titre gratuit ou onéreux sa quote-part dans l’indivision. Dans le cadre de la vente, à savoir la cession à titre onéreux, l’indivisaire doit informer les autres indivisaires. Il peut aussi demander le partage de tout ou partie des biens. Ce partage met fin à l’indivision. Chaque héritier reçoit sa part de l’héritage et en devient propriétaire exclusif. C’est souvent autour de ce point que se cristallise la complexité de ce régime d’indivision. En effet, cette étape ultime suppose l’accord à l’amiable de tous les héritiers, ce qui pose souvent des difficultés. Lorsqu’un tel accord n’est pas possible, un partage judiciaire doit être envisagé. Le juge décidera s’il est opportun ou non de procéder au partage.

Un mode de gestion du patrimoine familial désormais inadapté

Aux Antilles, après l’abolition de l’esclavage, des transactions immobilières valides ont permis aux anciens esclaves d’acquérir des parcelles de terres et d’obtenir des titres en bonne et due forme au cours de la seconde moitié du 19ème siècle. C’est ce que relève le Rapport relatif aux problématiques foncières et au rôle des différents opérateurs aux Antilles de Novembre 2013 : dans la moitié Nord de la Martinique, 80 % des terrains de moins de 10 hectares recensés au cadastre dans les années 1970 ont été acquis entre 1848 et 1880. Le même type de constat est valable pour la région des Grands Fonds en Guadeloupe. De ce fait, l’indivision permet donc originellement d’éviter le morcellement du patrimoine familial ainsi que sa vente à un tiers. Ce qui est a première vue honorable, puisque ce système se hisse en garant patrimonial et apaise les craintes de spoliations d’autant plus perceptibles dans un contexte post-colonial.

Or, tel que pointé par le rapport Sénatorial « Une sécurisation du lien à la terre respectueuse des identités foncières : 30 propositions au service du développement des territoires«  rendu en date du 23 Juin 2016 par la Délégation Sénatoriale Outre-Mer, force est de constater la prééminence dans nos territoires de cascades de successions non réglées sur plusieurs générations dont les partages n’ont pas été réalisés ou enregistrés selon la règle, parfois entre plusieurs dizaines voire centaines d’ayants droit indivisaires. Il faut ajouter à cela le fait que pour de nombreuses familles non imposables et peu solvables, le recours à un notaire n’est pas envisageable. Afin de pallier cette problématique pécuniaire,  des dispositifs sont mis en place pour apporter une aide financière aux familles. C’est le cas par exemple en Martinique de l’Agence Départementale d’Information pour le Logement (ADIL), de la CAF et des collectivités territoriales. En dépit de ces aides, seules 30% des familles concernées sortent de l’indivision, un des indivisaires étant souvent en incapacité de régler ses droits de succession.

 

 

Dans les Océans Indien et Pacifique, la situation n’en est pas moins complexe.  A titre d’exemple, à Mayotte, l’état-civil est établi depuis peu et le droit commun peine à s’appliquer face aux coutumes africaines et au droit musulman. D’autant plus que ce n’est qu’à compter du 1er Janvier 2008 que le passage devant notaire pour des transactions immobilières est devenu obligatoire. Cette compétence était auparavant laissée aux cadis qui procédaient rarement à l’enregistrement et à la publication des actes dont ils avaient la charge. Le problème est le même en Polynésie Française où la notion de propriété individuelle n’existait pas avant les apports du Code civil Napoléonien.  Les auteurs du Guide pratique des affaires de la terre affirment à ce titre que « L’organisation foncière maohi ne prévoit pas d’équivalent au principe révolutionnaire de propriété individuelle. La propriété et le droit d’usage de la terre sont lignagères, de la famille, de l’ancêtre fondateur du marae. La preuve du droit foncier résulte donc de la généalogie. ».

Cette indivision informelle traditionnelle est difficilement appréhendable par le droit civil. Aussi, elle ne semble plus répondre aux enjeux actuels qui se cristallisent autour de l’accroissement démographique, l’urbanisation, le développement de réseaux. Des revendications individuelles nouvelles, se traduisant par une volonté de faire fructifier ses droits dans le respect du droit commun, lèvent le voile sur l’inadaptation du système de l’indivision. Ce dernier, jadis perçu comme une protection du patrimoine familial se retourne contre les personnes concernées, leur empêchant donc de jouir du patrimoine dont ils sont les ayants droit.

Le gel d’un foncier déjà  rare

Selon les données du cadastre de la Martinique, 60 % des terres appartiennent à des personnes privées dont 26% correspondent à des propriétés en indivision et 14% à des successions ouvertes (ndlr : Le processus de cessation de l’indivision est entamé), ce qui fait que 40% du foncier privé est difficilement mobilisable. Mécaniquement, le nombre de transactions sur le marché immobilier s’en trouve réduit à la portion congrue. Les prix de l’immobilier sont donc en permanence instables du fait du renchérissement du peu de parcelles disponibles et de la dépréciation des parcelles indisponibles. C’est donc un phénomène de spéculation qui est observé pour les premières et un abandon compte tenu du fort coût que demande l’entretien des deuxièmes, dépassant même leur valeur vénale.

Cela a des conséquences en matière d’évaluation des coûts pour les projets de promotion immobilière et d’indemnisation dans le cadre d’expropriation entre autres. Ce sont aussi les politiques urbaines des communes qui s’en trouvent affectées. La première présidente de la Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunion, Mme Gracieuse Lacoste affirmait à ce titre que « les particuliers divisent leurs terrains en lanières exiguës pour permettre d’allotir l’ensemble des indivisaires ; il en résulte des terrains inconstructibles mais construits dans les faits et posant des difficultés pour l’urbanisation de certaines zones. ».  Des communes entières donc se trouvent stérilisées compte tenu de l’impossibilité de mener des projets contribuant à leur développement. En somme, nonobstant les différentes propositions des politiques pour remédier à cette situation, l’indivision est donc bel et bien une question qui divise Outre-Mer.

 

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Lovely BERGENA

Lovely BERGENA

Etudiante en droit, je suis rédactrice généraliste au sein de JOM la Rédac' depuis Janvier 2016. Dès mon plus jeune âge, j'ai eu un goût prononcé pour l'écriture. Dynamique, débordante d'énergie et de vitamines, ma curiosité fait que je ne me restreins pas à un domaine en particulier. Ma philosophie ? Poté mannèv ! (Action !)

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